Adakah pihak ketiga yang memperolehi suatu tanah secara proses jual beli atau cagaran bertanggungjawab ke atas pengetahuan suatu frod yang telah berlaku dan diketahui oleh peguamnnya atau agennya?
Merujuk kepada kes T Sivam v Public Bank (2018) MYFC 11 di mana terdapat perbalahan antara dua pihak terhadap satu bidang tanah iaitu pemilik asal berdaftar tanah tersebut dan pihak bank pencagar tanah tersebut. Kedua-dua pihak telah menuntut hak milik ke atas tanah tersebut di mana terdapat pihak ketiga iaitu anak pemilik asal telah memperolehi tanah tersebut secara frod tanpa persetujuan pemilik asal dan mencagarkan tanah tersebut kepada pihak bank. Mahkamah menyatakan bahawa proviso dibawah seksyen 340(3) Kanun Tanah Negara 1965 memperuntukkan perlindungan terhadap pembeli ketiga atau terkemudian di mana hak milik tidak boleh disangkal diberikan kepada pemilik berdaftar semasa tanah tersebut dan bukan kepada pemilik asal tanah tersebut.
Anak pemilik asal tanah tersebut telah melantik seorang peguam bagi mengendalikan proses pindah milik tanah tersebut di mana peguam tersebut juga telah dilantik bagi menguruskan proses cagaran dan pinjaman dari bank cagaran kepada anak pemilik asal iaitu peguam tersebut berkhidmat bagi kedua-dua pihak.
Pemilik asal tanah tersebut menuntut Mahkamah mengeluarkan dua perintah iaitu membatalkan transaksi pindah milik tanah tersebut kepada anaknya dan membatalkan cagaran yang dibuat anaknya ke atas tanah tersebut dengan pihak bank bagi satu pinjaman. Pemilik asal menyatakan bahawa proses cagaran tersebut adalah tidak sah kerana cagaran tersebut dilakukan setelah penipuan bagi menukar hak milik tanah tersebut dilakukan.
Mahkamah Persekutuan berpihak kepada pemilik asal dan memutuskan bahawa tanah tersebut boleh disangkal di bawah seksyen 340(2) kerana pemilik terkemudian iaitu pihak bank pencagar gagal membuktikan bahawa tanah tersebut diperolehi dengan niat baik. Justeru, seksyen 340(3) Kanun Tanah Negara 1965 tidak boleh digunapakai oleh pihak bank.
Oleh itu, Mahkamah telah menekankan tentang tafsiran bagi “niat baik” di bawah peruntukan seksyen 340(3) Kanun Tanah Negara 1965. Kewujudan niat baik bagi sesuatu kes adalah berdasarkan situasi setiap kes di mana ianya adalah berbeza. Mahkamah Persekutuan telah merujuk kepada kes Jaginder Singh & Ors v Tara Raja Ratnam (1983) 2 MLJ 196 di mana walau sedikit pengetahuan tentang frod, ianya akan membatalkan niat baik iaitu perlindungan yang diperuntukan di bawah proviso seskyen 340(3) Kanun Tanah Negara 1965 tidak boleh digunakan walaupun pihak tersebut tidak terlibat dengan frod.
Selain itu, Hakim Raus Sharif di dalam kes Au Meng Nam v Ung Yak Chew (2007) 5 MLJ 136 memutuskan bahawa jika pembeli tersebut adalah cuai dan kurang berhati-hati maka pembeli tersebut tidak tersemasuk sebagai seorang pembeli yang berniat baik.
Oleh itu, seorang pembeli yang berniat baik bukan hanya perlu membuktikan bahawa terdapat bayaran harga tanah tersebut mengikut harga pasaran malah jika pembeli tersebut gagal membuktikan beliau mengambil tahu atau menyelidik perkara-perkara penting dalam proses jual beli tanah tersebut maka pembeli tersebut bukan lah pembeli bona fide. Justeru, pembeli yang berniat baik perlu membuktikan tiada pengetahuan penuh tentang pemalsuan atau frod setelah melakukan penyelidikan dan sikap berhati-hati pembeli tersebut.
Oleh itu, Mahkamah menyatakan bahawa niat baik bukan bermakna tidak terlibat dengan frod, pemalsuan dan tidak amanah tetapi ianya juga melibatkan pihak tersebut bertidak dengan wajar iaitu mengambil langkah berjaga-jaga. Dengan ini, jika pihak pembeli atau pihak yang memperolehi suatu tanah membuktikan pihaknya tidak terlibat dalam frod adalah tidak mencukupi tetapi pengetahuan tentang frod berkenaan pindah milik tanah tersebut adalah penting. Justeru, Mahkamah telah memutuskan untuk membatalkan cagaran tanah tersebut terhadap pihak bank kerana pihak bank memperolehi tanah tersebut tanpa niat baik.
Pengetahuan peguam yang mengendalikan pindah milik tanah tersebut daripada pemilik asal kepada anak pemilik secara frod adalah dalam pengetahuan pihak bank kerana pihak bank juga telah menggunakan khidmat peguam yang sama bagi mengendalikan proses cagaran tanah itu. Pihak bank gagal mengambil langkah berjaga-jaga apabila tidak mengendahkan cara proses pemindahan milik tanah tersebut yang meragukan. Oleh itu, Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa pengetahuan seorang peguam akan suatu frod adalah juga pengetahuan kliennya.
Kesimpulannya, di dalam kes di atas, undang-undang memperuntukkan bahawa niat baik bukan sahaja terhad kepada penglibatan di dalam suatu frod, pemalsuan atau sebagainya, malah melibatkan pengetahuan pihak-pihak yang terlibat di mana pihak-pihak yang terlibat perlu mengambil langkah berjaga-jaga bagi apa jua tindakan yang di ambil kerana pengetahuan seorang peguam akan suatu frod adalah pengetahuan kliennya juga.
Subang Jaya, January 2021
0 komen:
Dah baca sila bagi sepatah kata..