Thursday, January 14, 2021

[766.21] HAK MILIK TANAH TIDAK BOLEH DISANGKAL


Malaysia mengamalkan prinsip undang-undang tanah yang berasaskan Torrens sistem iaitu sistem berdasarkan kemuktamadan pendaftaran sebagai cara pengiktirafan hak milik sesuatu tanah itu.
Seksyen 340(1) Kanun Tanah Negara 1965 menyatakan bahawa hak milik bagi suatu tanah tidak boleh disangkal apabila ianya telah didaftarkan.
Oleh itu, pendaftaran adalah penting di mana ianya akan memberi kesan pemilikan bagi tanah tersebut iaitu bagi nama individu yang tercatat di dalam dokumen pemilikan tanah tesebut adalah pemilik tanah tersebut dan ianya tidak boleh disangkal oleh mana-mana pihak. Walaubagaimanapun, peruntukan di atas tidak bersifat mutlak di mana terdapat pengecualian bagi menyangkal hak milik pemilik berdaftar tanah tersebut.
Di dalam kes Adorna Properties Sdn bhd v Boonsom Boonyanit (2001) 2 CLJ 133, responden adalah pemilik berdaftar bagi satu tanah di Tanjung Bungah, Penang yang telah dijual dan dipindah milik kepada perayu di mana responden menyatakan terdapat unsur pemalsuan tandatangan oleh pihak yang menjual tanahnya kepada Perayu. Boonsom, Responden telah memfailkan saman terhadap Perayu bagi mendaptkan semula tanah miliknya di mana seorang penyamar, Boonsoom telah berjaya memperolehi dokumen hakmilik tanah responden dari pejabat tanah dengan menyatakan dokumen asal hakmilik tanah telah hilang dan menjual dan memindah hakmilik tanahnya terhadap perayu. Ketua Hakim Tun Eusoff Chin, telah meolak tuntutan Responden di mana pemilik berdaftar terkemudian (subsequent acquirer) tidak kira sama ada memperolehi tanah tersebut secara pemalsuan dapat menikmati hakmilik penuh yang tidak boleh disangkal serta-merta di bawah seksyen 340(1) Kanun Tanah Negara 1965 bagi tanah tersebut.
Oleh yang demikian, keputusan yang dilakukan Ketua Hakim Tun Eusoff Chin di Mahkamah Persekutuan tersebut tidak boleh dipertikaikan dan menjadi precedent bagi kes-kes lain yang berkaitan perolehan tanah di mana pihak-pihak yang tertera namanya di dalam dokumen hak milik tanah mempunyai hak milik yang tidak dapat disangkal. Di dalam kes Dalip Bhagwan Singh v PP (1998) 1 MLJ 1 di mana Malaysia mengamalkan penggunaan prinsip stare decisis di mana setelah Hakim memberikan keputusan di Mahkamah, hakim tersebut telah meletakkan satu prinsip-prinsip yang diguna pakai sebagai asas keputusannya di dalam kes tersebut. Oleh itu, keputusan Mahkamah yang lebih tinggi akan megikat keputusan Mahkamah yang rendah. Walaubagaimanapun, setelah Sembilan tahun precedent tersebut digunapakai, kes Tan Ying Hong v Tan Sian San & Ors (2010) 2 CLJ 269 telah mengubah precedent bagi prinsip asas hakmilik yang tidak boleh disangkal di mana kes Adorna Properties Sdn Bhd dibuat semakan kehakiman.
Peruntukan di bawah Seksyen 340(2) Kanun Tanah Negara 1965 klausa (a), (b) dan (c) menyatakan situasi di mana hakmilik tanah bagi individu yang tercatat di dalam dokumen pendaftaran dapat disangkal. Klausa (a) memperuntukkan sekiranya tanah tersebut diperolehi secara penipuan atau salahnyata. Kedua, klausa (b) memperuntukkan apabila pendaftaran tanah tersebut dilakukan dengan pemalsuan, atau apa-apa cara yang tidak sah. Ketiga, klausa (c) memperuntukkan apabila hakmilik tanah tersebut diperolehi dengan cara yang tidak sah dalam pengunaan berupa apa-apa kuasa atau autoriti.
Bagi Klausa (a) seksyen di atas, jika terdapat unsur penipuan dalam memperolehi hakmilik tanah tersebut, maka pihak yang berkaitan iaitu pemilik asal mempunyai hak untuk menyangkal hak milik tanah tersebut dengan bukti-bukti di mana terdapat penipuan oleh penama yang tertera di dalam dokumen pendaftaran hak milik tanah tersebut. Ketua Hakim Tun Zaki Azmi telah menolak keputusan yang telah dibuat bagi kes Adorna Properties dan menyifatkan kesalahan yang dilakukan di dalam kes tersebut sebagai kesalahan yang jelas dan terang-terangan di mana akibat kesalahan tersebut telah dimanfaatkan oleh individu yang tidak bertanggungjawab dengan memindahkan hak milik tanah secara palsu.
Seterusnya bagi klausa (b) seksyen di atas, apabila satu pindah hakmilik tanah dilakukan secara pemalsuan maka hakmilik tanah tersebut yang telah didaftarkan boleh disangkal sebagai contoh penyalahguyanaan nama pemilik berdaftar atau tandatangan pemilik berdaftar tersebut dengan tujuan untuk menjual dan memindah hak milik tanah tersebut kepada pihak ketiga tanpa pengetahuan pemilik sebenar. Mahkamah telah memutuskan di dalam kes Ong Lock Choo v Quek Shin & Sons Ltd (1941) MLJ 88 di mana pendaftaran gadaian yang telah dilakukan adalah tidak sah apabila seorang kerani peguam bagi satu firma memalsukan suratcara pendaftaran gadaian yang telah diarahkan oleh pemilik sebenar kepada seorang peguam bagi urusan pendaftaran gadaian bagi pihaknya. Kerani peguam tersebut telah memalsukan dokumen dan menggadai tanah tersebut kepada pihak ketiga. Oleh itu, pemilik asal hakmilik tanah tersebut perlu membuktikan kewujudan pemalsuan di dalam pindah milik tanah tersebut tanpa perlu mengaitkan pihak ketiga yang memperolehi tanah tersebut.
Selain itu, klausa (b) seksyen di atas juga memperuntukan bahawa hakmilik tanah yang didaftarkan boleh disangkal sekiranya perndaftaran hak milik tersebut dibuat menerusi cara yang tidak memadai iaitu cara-cara yang tidak mematuhi undang-undang. Di dalam kes Tan Hee Juan v The Boon Keat (1943) MLJ 96, Mahkamah memutuskan bahawa pindah milik tanah yang dilakukan oleh seorang kanak-kanak di bawah umur adalah tidak sah.
Walaubagaimanapun, peruntukan hak milik boleh disangkal di bawah seksyen 340(2) Kanun Tanah Negara 1965 hanya terhad kepada penerima hak milik tanah secara serta merta manakala seksyen 340(3) Kanun Tanah Negara 1965 merujuk kepada pembeli ketiga dan terkemudian. Pembeli ketiga dan terkemudian tidak akan mempunyai hak milik tidak boleh disangkal melainkan seperti di bawah subseksyen (2) melainkan pembeli tersebut dalam membuktikan di mana beliau adalah seorang pembeli bona fide dengan balasan berharga iaitu di bawah peruntukan proviso subseksyen (3). Oleh yang demikian, konsep pembeli bona fide mempunyai had penggunaan iaitu Hakim Raus Sharif memutuskan dalam kes Au Meng Nam v Ung Yak Chew (2007) 5 MLJ 136 di mana jika pembeli tersebut adalah cuai dan kurang berhati-hati maka pembeli tersebut tidak tersemasuk sebagai seorang pembeli bona fide. Oleh itu, seorang pembeli bona fide bukan hanya perlu membuktikan bahawa terdapat bayaran harga tanah tersebut mengikut harga pasaran malah jika pembeli tersebut gagal membuktikan beliau mengambil tahu atau menyelidik perkara-perkara penting dalam jual beli tanah tersebut maka pembeli tersebut bukan lah pembeli bona fide. Justeru, pembeli bona fide perlu membuktikan tiada pengetahuan penuh tentang pemalsuan atau frod setelah melakukan penyelidikan dan sikap berhati-hati pembeli tersebut.
Kesimpulannya, hak milik tidak tanah yang telah didaftarkan boleh di sangkal dan dicabar jika terdapat unsur frod, pemalsuan atau apa-apa cara perolehan tanah tersebut secara tidak sah di bawah peruntukkan seksyen 340(2)(a),(b) dan (c) Kanun Tanah Negara 1965.
Subang Jaya, Jan 2021


 

0 komen:

Dah baca sila bagi sepatah kata..

Older Post ►